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如东部分转型企业私改工业厂房为商业用地

2019-03-25 13:10    来源:未知    

  原是工业厂房,改为商业用途建筑——一些企业“退二进三”转型中常见的这种做法,究竟合不合法?9月21日,记者来到如东县调查。

  在掘港镇的祥盛倍得满家具有限公司,记者看到,这里共有3栋厂房,一栋用于家具生产,两栋已由单层改为双层,按卖场的布局设计正在进行室外装修。据该公司招商主管梁娅介绍,“一层经营建材、装饰材料,二层经营家具和部分电器、灯具,两层共有78个摊位,面积55000平方米,目前预约登记的经营面积达到七八万平方米”。

  如东县国土资源局土地管理科工作人员介绍,倍得满家居广场所属土地,性质是工业用地,由“祥盛倍得满”2003年取得一宗国有土地使用权,当时土地受让价每平方米115元,每亩约7.6万多元,总受让土地约140亩,“而将厂房擅自改建成家居卖场,就更改了厂房规划功能,这是一种非法行为”。

  记者调查得知,祥盛倍得满正在实施“退二进三”发展转型。这家公司,曾于去年6月因擅自改造厂房由如东县局以“没有按照建设工程规划许可证相关规定进行建设”而处以90多万元的行政处罚,同时责令其“按程序申请变更规划许可”。之后的第二栋厂房改建,是以“车间扩建”的名义向当地发改委申请的。两栋厂房,加中间走道加层加顶,改造后一共新增建筑面积29459平方米,比原先厂房面积足足增加一倍以上。而改造的两栋厂房,尽为倍得满家居广场营业用房,完全改变了原有生产性用房的规划功能。

  “工业厂房,不能私自改成商业用房。”如东县规划局城市规划科科长刘海峰说,因为这牵涉到土地规划功能定位、城市整体规划、商业网点布局,以及企业实施“退二进三”等所触及的相关法律法规和政策。“祥盛倍得满”这种做法,实质上是把工业用地改变为商业用地,而“工业用地如果转为商业用地,涉及规划调整,应当依法由政府上市组织招拍挂。”

  采访中,记者了解到,像祥盛倍得满这样,在工业用地上将工业厂房改建为商业设施付诸经营,在当地并非个案。“县城周边众多的品牌汽车4S店、汽车市场,都是建在工业性质土地上的,按规定,这都是不可以的。”如东县发改委的一位部门负责人直言指斥。

  将老厂房开发、改造成商业用房、办公用房或发展商业服务业,是近几年来城市发展第三产业中一种并不少见的做法。然而,无论“退二进三”,抑或转型发展,变更规划用途、兴建商用建筑,均须依法依规履行土地使用手续,维护国土资源权益。

  “企业转型,与规划功能变更之间没有必然联系。”南通市规划局用地规划处处长杜煊在接受记者采访时说,规划功能未调整前,原先是工业厂房的,仍是生产性厂房,不得擅自改变用途,否则就是违法,必须查处。“前几年曾有过的一些‘退二进三’政策与规定,现在情况发生了变化,不可照搬,更不能成为违规违法的理由。”

  而在当地颇具影响的“祥盛倍得满”的这个“家居广场”倘若“闯关”成功,其占地危害与负面影响,是不言而喻的。

  一是,扰乱了土地市场,造成不公平的竞争态势。当前的商业用地价格水平远远高于工业用地,“祥盛倍得满”在未按规划调整的情况下,将工业厂房改建家居卖场,势必对当地通过合法途径购得商业门面房的经营者,以及商业地产企业造成巨大冲击,带来破坏性示范效应,严重损害政府形象。

  二是,对政府土地财政造成巨大影响。“祥盛倍得满”当初是以外资企业的方式进来的,土地出让金为每亩7万多元,政府为吸引投资而返还了部分土地出让金,实际上,土地出让金每亩不足5万元。而目前,如东的工业用地价格已是每亩12万元,商业用地则达50万元左右,“把工业用地改成了其他用地,显然给政府的土地收入造成巨大损失”。

  三是,破坏了城市整体规划。“祥盛倍得满”所在地块,在规划上就是工业用地,虽然旁边的土地也有商业用途的,但那是经过南通市有关部门批准调整的。政府就倍得满家居广场规划事宜曾开过协调会,结果是被要求“按照规定办理相关手续”,最终没有认可。

  有专家指出,擅自改变用地规划、变更土地用途,是与现行法律法规格格不入的。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》就规定,坚决纠正违法用地只通过罚款就补办合法手续的行为;对违法用地及其建筑物与其他设施,按法律规定应当拆除或没收的,不得以罚款、补办手续取代;确需补办手续的,依法处罚后,从新从高进行征地补偿,收取土地出让金及有关规费。

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